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有些人30年後繳完一棟房貸,才開始打算存第二棟頭期款。

而活用這個操作手法,30年後你繳完了一棟房貸之外還有4棟房產外加一個租金收入。

 


 

最近不斷在思考通膨帶來的效應,在上一篇提到3%的通膨率,比較了租房與買房30年後的資產差距。這次想換個投資者的心態來算投資報酬率,但這個投資以自住者的立場,不是以炒房的手段獲利。

 

這個觀念非常簡單,以買房自住,貸款期限拉到30年,先減少房貸支出

將每月繳完房貸多餘的錢投入股市,同時利用自住的時間觀察周邊租金通膨的情況

待到周邊租金接近房貸支出後再將房子出租,並將股市資產變現,以頭期款購入新房

這個方式使第一間房產得到租金房貸平衡,剩餘的只需要等待房貸期限過了之後,就能穩定得到被動收入

再來不斷重複這個動作,使被動收入疊加上去。

 

初步了解這個觀念後,如何算出何時附近租金與房貸會打平? 這樣的投資報酬率高不高?

以下利用實際案例來一一計算這些未知數。

 

投資總報酬率:年房貸 × 20 ×(1+ 通膨率)^50 / (投入的資金)

年房貸×20年×(1+通膨率)^50實為租金總收入,總報酬率為租金總收入除投入的總資金。

建築物的生命週期通常是50年,減去房貸30年就會是額外租金收入的時間,也就是20年。

1+通膨率)^50為複利公式,意思是每隔幾年以物價通膨為由,而調整租金。

台灣物價通膨率平均為2%,美國則是3%

 

投入的資金(Invest)為頭期款+年房貸×租貸平衡所需要的時間。

 

租貸平衡所需年(Mortgage Rent Balance Year)”是指每年穩定通膨情況下,預估租金可以打平房貸時所花費的期間,以年為單位。

 

需要移項之後得到租貸平衡所需年

 

假設購入1600萬的10年中古屋,30年期貸款總價7成,頭期款480萬。

時間拉長來看,租金收入總報酬率就達到222%

年化報酬率則有11.102%

 

30年後,你與租客們的努力有了回報,你獲得了一棟房地產。

網頁版提供試算

 

所以,租金與貸款相抵消是收益由負轉正的關鍵,被動收入就是這麼簡單的概念。

在這個例子當中,可以用10年為1基期,將操作手法重新再執行一次。

 

-1 : 買了第1棟房,繳第1棟房的房貸。

-10: 買了第2棟房,將第1棟房出租,繳第2棟房的房貸。

-20: 買了第3棟房,將第1, 2棟房出租,繳第3棟房的房貸。

-30: 買了第4棟房,將第1, 2, 3棟房出租,繳第4棟房的房貸,第1棟房貸繳清變成被動收入來繳第4棟房貸。

 

有些人30年後繳完一棟房貸,才開始打算存第二棟頭期款。

而活用這個操作手法,30年後你繳完了一棟房貸之外還有4棟房產外加一個租金收入。

但是需要注意名下超過1筆房產就會影響貸款成數,網路可以找到應對方式,就不詳述了。

 


 

此篇為理論以供未來回測,不建議模仿操作!

 

 

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